Op zoek naar betaalbaarheid en beschikbaarheid in roerige tijden
Bouwstroom Noord timmert flink aan de weg. De eerste projecten zijn opgeleverd, er zijn volop woningen in ontwikkeling en ér wordt doorgebouwd aan duurzame, betaalbare woningen. De vijf woningcorporaties en de twee bouwers die gezamenlijk Bouwstroom Noord vormen, bundelen kennis en kunde om passende sociale huurwoningen betaalbaar te houden. Maar wat is betaalbaarheid? Wanneer is iets betaalbaar? En hoe ga je daar in roerige tijden mee om? Want hoewel al ten tijde van de oprichting van Bouwstroom Noord de betaalbaarheid onder druk kwam te staan, had niemand kunnen bedenken, hoe actueel het thema is geworden. Wouter Huuskes en Hans Vegter hebben allebei zitting in het VMT én de werkgroep betaalbaarheid en vertellen over betaalbaarheid, samenwerking, PVE’s, PMC’s, indexatie, veranderende marktomstandigheden en de harde en zachte kant.
Actueler dan ooit
Bouwstroom Noord is ontstaan doordat vijf woningcorporaties hun nieuwbouwvraag wilden bundelen en daar twee bouwers bij hebben gezocht. Geboren vanuit het idee dat vraagbundeling tot schaalvoordeel continuïteit leidt. Dit resulteert in een beter proces en een betere samenwerking en daar is kostprijsreductie een resultante van. En dat moet vervolgens weer leiden tot goede, duurzame en betaalbare woningen. Nadat de samenwerkingsovereenkomst is getekend zijn er verschillende werkgroepen opgericht die zich, met een vertegenwoordiging namens de corporatie en de bouwer, vastbijten in een thema. Betaalbaarheid is één van die werkgroepen. Hans is lid van deze werkgroep omdat hij weleens met een collega meekeek. “Op enig moment opperde die collega dat ik misschien ook wel goed paste bij de bouwstroom.” Uiteindelijk wordt hij gevraagd om zitting te nemen in het VMT én in de werkgroep betaalbaarheid. “Dus dat heb ik gedaan. Het leek me ontzettend leuk en interessant en dat blijkt inderdaad ook zo te zijn.” Wouter heeft eigenlijk een vergelijkbaar verhaal. “Ik werk om twee redenen in deze werkgroep. Enerzijds omdat ik gevraagd ben. Anderzijds, ik vind samenwerkingen als deze heel erg interessant. Het is eigenlijk wel één van de leukste en meest leerzame dingen van mijn werk; kijken hoe je op een plezierige maar tegelijkertijd efficiënte manier samen kunt werken.”
Schurende samenwerking door kosten
Met volatiliteit in prijzen en de geopolitieke onrust, is het thema betaalbaarheid ineens actueler dan ooit. Uit ervaringen van zowel de corporaties als de bouwers blijkt dat juist wanneer het over kosten gaat, samenwerkingen gaan schuren. Het is dus zaak om daar heldere afspraken over te maken. “Als werkgroep onderzoeken we hoe we samen de randen van het systeem kunnen op zoeken om woningen maximaal betaalbaar te houden. Daar leren we heel erg veel van en daar gaan we echt voordelen van ervaren.” “En zonder dat één van de partijen wantrouwend wordt”, vult Hans aan. Hij vertelt dat deze manier van werken ook écht een andere manier van denken vraagt. “Het gaat hier niet over geld. Het gaat hier over vertrouwen, niet langer de kaarten voor de borst houden en ruimte creëren. De ruimte die je creëert, die deel je met elkaar, met als doel lagere kosten. En dat komt ten goede aan de huurder, want als we de kosten omlaag krijgen dan kunnen we of meer produceren, of meer kwaliteit leveren of de huren minder hard laten stijgen.” Tegelijkertijd mag dit niet ten koste gaan van de bouwers vertelt Hans. “Zij moeten wel hun rendement kunnen draaien.” Dat betekent dat vanuit vertrouwen en transparantie de ruimte gezocht moet worden in een optimaal proces en een standaard product.
“Wij onderzoeken hoe we samen de randen van het systeem kunnen op zoeken om woningen maximaal betaalbaar te houden. ”
Wouter Huuskes
Wat is betaalbaarheid?
Bouwstroom Noord wil betaalbare woningen realiseren. Maar dan rijst de vraag, wat is betaalbaarheid precies? “Je kunt op verschillende manieren naar betaalbaarheid kijken”, vertelt Hans. “Enerzijds zou je kunnen zeggen dat er van betaalbaarheid geen sprake is. Maar je moet ook iets doen om huurders te kunnen huisvesten.” Ook kun je kijken naar betaalbaarheid vanuit het perspectief ‘Wat betaal je aan de bouwer?’, of je kijkt anders en neemt het perspectief ‘Wat kan de huurder betalen?’. “ En tussen wat het kost en wat de huurder kan betalen, daar zit een gat. Op dit moment wordt het gat steeds groter. Dat wat er over blijft, dat wordt dan weer ergens anders betaald”, legt Hans uit. Om dat gat te minimaliseren, wordt gekeken naar het normkostenkader en het bouwkostenkader. “Corporaties werken met een normkostenkader, dat is een afgeleide van de huur. Bouwers hebben een bouwkostenkader. Dat zijn de bouwkosten plus winst, risico en algemene kosten. Over die laatste drie zijn afspraken gemaakt, met welke percentages gerekend wordt. Het is aan ons om het normkostenkader en het bouwkostenkader op elkaar te krijgen. En als dat lukt, dan hebben we een betaalbare woning”, vult Wouter aan.
Ruimte geeft lucht
De werkgroep betaalbaarheid werkt dus aan betaalbare woningen, door ruimte te creëren. “Dat is eigenlijk niets nieuws”, vindt Wouter. “Normaal gesproken zoek je die ruimte in projecten voor jezelf. Wat we nu proberen te doen is vanuit samenwerking die ruimte te zoeken. En vervolgens gezamenlijk te bekijken wat er met die ruimte gedaan kan worden, zonder elkaars individuele belangen of bedrijfsbelangen uit het oog te verliezen.” Om ruimte te kunnen vinden, wordt er heel veel gedeeld. Zo wordt er gekeken hoe processen in elkaar zitten, hoe de kostprijs in elkaar zit en wat daarop van invloed is. “Ook wordt inzicht gegeven in hoe de budgetten bij de corporaties zijn opgebouwd, hoe een corporatie daarop stuurt, waar je wel niet mee kan spelen of schuiven en hoe dat bij de verschillende corporaties werkt”, vult Hans aan. “Want dat werkt bij iedere corporatie anders.” Voor de corporaties betekent dit dat er bij elkaar in de boeken gekeken wordt. Voor de bouwers ligt dit iets complexer vertelt Wouter. “We mogen geen prijzen met elkaar delen, vanwege de wet op mededinging. Maar tussen corporatie en bouwer mag dat dan weer wel.” Door met elkaar in de boeken te duiken, krijg je veel meer inzicht in elkaars organisatie, processen en belangen. “Je bent dan écht samen aan het kijken. Wat hebben we hier nou allebei aan risico’s staan, zitten daar dan een dubbeling in? En wat kunnen we dan nog doen, om die prijzen te drukken?” Waar dit vroeger op projectniveau tussen opdrachtgever en bouwer ging. Moeten we het nu eigenlijk zien als een continu proces met alle partijen, inclusief overheden. “Niet langer tegenover elkaar, maar naast elkaar. Iedereen steekt hier alle creativiteit en invloed in. “Ook deze werkwijze scheelt veel tijd en het proces wordt er beter van. En dat scheelt uiteindelijk ook weer in de kosten”, vult Hans aan.
“We kijken samen. Wat hebben we hier nou allebei aan risico’s staan, zitten daar dan een dubbeling in? En wat kunnen we dan nog doen, om de prijzen te drukken?”
Wouter Huuskes
Betaalbaarheid onder druk
“Er is sprake van een gat tussen het bouwkostenkader en het normkostenkader”, licht Hans toe. Een corporatie kan niet doorgaan met investeren, als de opbrengsten achterblijven. Om grip te houden op de kosten is een aantal tools ontwikkeld, vertelt Wouter. “Zo werken we binnen de bouwstroom met PMC’s. Dit zijn vast uitgewerkte woningtypes, die vanuit samenspraak tussen de verschillende woningcorporaties en de bouwers tot stand zijn gekomen.” Ook het programma van eisen is nagenoeg standaard binnen Bouwstroom Noord. De verschillende ruimtelijke programma’s van eisen liggen heel dicht bij elkaar, maar daar zitten nog wel enkele keuzemogelijkheden in. “Ook dat hebben we gestandaardiseerd door het mogelijk te maken om maximaal vijf opties per PMC te kiezen. Zo kan een woningcorporatie kiezen voor een bijkeuken, terwijl de andere corporatie een extra slaapkamer mogelijk kan maken. Deze opties gelden dan wel voor het hele project”, vult Hans aan. “De volgende stap is het standaardiseren van de techniek, maar daar hebben we nog wel tijd voor nodig. Er zijn zaken, lees installaties, die de ene woningcorporatie als standaard ziet, terwijl de andere corporatie daar echt een andere mening over heeft. Het is een mooie uitdaging om ook dat dichter bij elkaar te krijgen.”
Laat de bouwstroom stromen
Naast standaardisatie is er ruimte voor optimalisatie op projectniveau. “Dan kun je bijvoorbeeld denken aan het afwerkingsniveau in de woning. Maar ook het verkorten van doorlooptijden”, zegt Wouter. Ook heeft betaalbaarheid baat bij uitgelijnde processen tussen corporaties en bouwers. “Als deze goed op elkaar afgestemd zijn dan komt dat de efficiëntie ten goede”, vertelt Hans. “En het achter elkaar zetten van de projecten, zodat er echt een bouwstroom ontstaat.” “Dan stroomt de bouwstroom, dan werk je aan continuïteit”, vult Wouter aan. “Het doel is om de dubbeling tussen bouwer en corporatie uit de processen, normkosten en bouwkosten te krijgen. Dan krijg je de normkosten- en bouwkostenkaders gemakkelijker op elkaar én dat resulteert in kostenreductie en dan werken we aan betaalbaarheid.”
Leerproces
Deze wijze van samenwerken, met zoveel openheid vraagt om vertrouwen én om een leerproces, bij zowel de corporaties als de bouwers. “Wij als woningcorporaties zijn altijd de opdrachtgever geweest. Dat betekent ook dat we gewend zijn om aan het stuur te zitten. En nu zit je dat samen met de bouwer. Dat is af en toe wel even wennen en dat leidt soms tot weerstand, maar we zetten hele mooie stappen.” Weerstand is alleen weg te nemen, door draagvlak op te halen. Naast vooraf de boeken met elkaar induiken, wordt er achteraf ook geëvalueerd. De vragen: ‘Wat gaat er goed en wat kan beter?’, komen continu binnen de bouwstroom voorbij, juist wanneer het gaat om de kosten. “We proberen kennis en ervaring samen te brengen en vervolgens te verbeteren. Dat maakt dat we continu stappen blijven zetten en blijven leren van het proces, de projecten en vooral van elkaar”, vertelt Wouter. “Normaal gesproken leer je wel binnen je eigen organisatie. Maar nu worden alle ervaringen gedeeld. Dat gaat dus met een factor 7. Dat zorgt er ook voor dat niet dezelfde fouten worden gemaakt. Onderdelen maar één keer hoeft uit te zoeken en snel grote verbeterstappen gezet kunnen worden.” Binnen Bouwstroom Noord is een normkostennotitie opgesteld door de werkgroep. Hierin is opgenomen hoe de normkosten zijn opgebouwd en hoe er omgegaan wordt met onder meer indexaties. “Ik heb hier enorm veel van geleerd.” “Dat was zeker een mooi traject’, blikt Hans terug. “Het heeft vreselijk veel tijd gekost, met name het uitzoekwerk. En nu ik de notitie lees vind ik het eigenlijk best simpel, omdat het veel helderheid brengt. Ook denk ik nu, dat hadden we een jaar eerder moeten doen.” In de notitie is vastgelegd hoe er met indexaties omgegaan wordt. De bouwstroom heeft de keuze gemaakt voor een combinatie van een structurele en een conjuncturele indexatie.
“We brengen kennis en ervaring samen en proberen dit vervolgens te verbeteren. Dat maakt dat we continu blijven leren.”
Hans Vegter
Zacht versus hard
Er zijn ontzettend veel lessen geleerd gedurende de periode dat de werkgroep aan betaalbaarheid heeft gewerkt. De grootste les voor Wouter is onvoorwaardelijke transparantie en vertrouwen. “Ik heb gemerkt dat, om een traject als dit te laten slagen, je écht bereid moet zijn om alles te laten zien, én erop moet vertrouwen dat de ander dat ook doet en er geen misbruik van maakt.” Hans herkent zich hierin. “Wij vinden het heel eng om vooraf budgetten vrij te geven, want stel je voor dat de bouwer daarnaar toe gaat rekenen. Binnen de bouwstroom moet je erop vertrouwen dat dat niet aan de orde is. Je moet op deze manier met elkaar samenwerken, als je ook met elkaar wil optimaliseren en verbeteren en doel wilt behalen.” Wouter vertelt dat binnen de bouwstroom zoveel mogelijk wordt geprobeerd te benchmarken. “De harde kant willen we benchmarken, dat doen we met de gegevens die we hebben en we halen gegevens uit onderzoeken en externe toetsen. Aan de andere kant proberen we ook de zachte kant zoveel mogelijk te onderbouwen.” “Ook al geloven wij elkaar binnen de bouwstroom allemaal wel, we moeten het zelf ook intern uit kunnen leggen.”, vult Hans aan. “Is een prijs werkelijk marktconform, we laten het gewoon toetsen. En blijkt dat dan een keer niet zo te zijn, dan moet je het daar met elkaar over hebben. Ook dat is onvoorwaardelijke transparantie.” Die onvoorwaardelijkheid is ook goed vastgelegd. Om te beginnen met de samenwerkingsovereenkomst van Bouwstroom Noord, die vervolgens op projectniveau wordt doorvertaald naar een projectovereenkomst, de pok. “Deze is speciaal voor de bouwstroom gemaakt. Hierin zijn de belangen van beide partijen heel goed vertegenwoordigd. Het is echt een afspiegeling van hoe we met elkaar samenwerken”, vertelt Wouter.
Processen, systemen en mechanismes
Naast de lessen op de zachte aspecten van de samenwerking, is er ook veel kennis vergaart op het gebied van processen, systemen en mechanismes vertellen Hans en Wouter. “Hier hebben we veel kennis opgedaan over hoe je op verschillende manieren om kan gaan met kostprijs en normkosten, en hoe je die passend moet krijgen”, blikt Hans terug. “En ook hoe indexeringen zijn opgebouwd. Daar zitten bijvoorbeeld verschillende verhoudingen materiaal en arbeid in. En het verband tussen kantoorkosten en bouwkosten”, vertelt Wouter. “Tegelijkertijd helpt het om gewoon te laten zien hoe bepaalde dingen in elkaar zitten. Neem bijvoorbeeld de opbouw van de Algemene Kosten, als mensen zien hoe het is opgebouwd, dan is daar ook meer begrip voor. Eigenlijk geldt dat voor alles, als je snapt hoe een proces, systeem of een mechanisme in elkaar steekt en wat daar de reden voor is, dan kun je het ook begrijpen.”
Een blik vooruit
Naast het kijken naar het verleden en het nu, gaat Bouwstroom Noord ook over vooruitkijken. En als we dan Wouter en Hans vragen waar de werkgroep betaalbaarheid en de Bouwstroom Noord over een jaar staan, dan hoeven ze daar niet heel lang over na denken. “Om tot een echt efficiënte bouwstroom te komen, moeten we meer grip krijgen op het proces met gemeenten. Daar moeten we nu echt mee aan slag”, vertelt Hans. “En over een jaar kunnen we de efficiëntie van de bouwstroom meten. Daar ga ik vanuit”, vult Wouter aan. “Voor mij gaat Bouwstroom Noord over andere perspectieven. Dat is het unieke van deze samenwerking. Kijken vanuit een ander perspectief. Dat andere perspectief verruimt de horizon enorm. Tegelijkertijd moeten we niet vergeten dat we af en toe ook even stil mogen staan en terug mogen blikken op al het werk dat al is verzet en hoeveel goede, fijne woningen er al gerealiseerd zijn.”
Bouwstroom Noord deelt
Kennisdeling is een belangrijke pijler binnen Bouwstroom Noord. Daarom deelt Bouwstroom Noord kennis, inzichten en ervaringen. Eerder verschenen de volgende artikelen:
Volg Bouwstroom Noord ook op LinkedIn
