Met Jullenshof
laten we zien dat samenwerking de sleutel is tot betaalbare woningbouw
‘Alles uit de kast om een complexe puzzel te leggen’
Nieuwbouwproject Jullenshof in Groningen, een onderdeel van de ontwikkelvisie Helpman-Noord, is om meerdere redenen bijzonder. Het binnenstedelijke project is een complexe puzzel waarbij de betrokken partners alles uit de kast moesten halen. Door de krachten te bundelen in Bouwstroom Noord, een uniek samenwerkingsverband van zes woningcorporaties en twee bouwbedrijven, gaat men deze zomer van start. Enno Feenstra van Lefier en Niek van der Aa namens Trebbe gaan in gesprek met Groningen Bouwt en Ontwikkelt over samenwerking, betaalbare woningbouw en de uitdagingen van deze tijd.
Deze zomer beginnen Trebbe en Lefier met de bouw van Jullenshof, zodra alle vergunningen definitief zijn. Het project bestaat uit twee delen: een appartementengebouw aan de Jullensstraat met 21 woningen en een uniek hofje met 29 grondgebonden woningen. Alle 50 woningen zijn bestemd voor de sociale huur. Het woord uniek valt vaak in het gesprek, vanwege het binnenstedelijke karakter en het aangrenzende bestaand groen. Jullenshof wordt namelijk ingepast in de bestaande omgeving, met behoud van het al aanwezige groene karakter. Niek: “Het gebied loopt tot aan de achtertuinen van de Hora Siccamasingel. Daar laten we de oude en nieuwe omgeving samenvloeien. Ook het groen rond de bouwlocatie is vooraf geïnventariseerd. We hebben bijvoorbeeld boomeffectanalyses laten uitvoeren, waarbij we vooral hebben gekeken naar bomen met toekomstwaarde. Die blijven dus staan tijdens de bouw, daar gaan we letterlijk omheen bouwen. En iedere boom die we toch rooien, wordt vijf keer gecompenseerd op de locatie. In dit project heeft landschapsontwerper Jeanne Meijboom deze eis goed verwerkt.”
“Het doel van Bouwstroom Noord is om het ontwikkel- en bouwproces te optimaliseren en te standaardiseren.”
Stapeling van ambities
Maar ook de locatie zelf is bijzonder, vindt Enno. “Het was een compleet versteend gebied tussen de Hora Siccamasingel en de Helper-Weststraat, er stonden oude garageboxen en enkele bedrijfsruimtes. Wij maken met dit project volop de transformatie naar een nieuw groen en sociaal hof in binnenstedelijk gebied. Wij voegen wonen toe aan een plek die dat voorheen niet had. Jullenshof stapelt allerlei beleidsambities. Alles komt hier samen: waterbuffering, gevelgroen, veel bomen en een groen landschapsplan, waarbij we aansturen op sociale cohesie, zoals een jeu-de- boulesbaan. We kiezen voor natuurlijke halfverharding, dus geen asfalt, beton of klinkers, maar een grindmix zoals je dat in parken vindt. Bovendien hebben we bij de inpassing van de nieuwbouw veel in samenspraak met omwonenden gedaan, zoals kijken naar schaduwwerking, geluid en privacy. Het zijn bij uitstek de punten waarop je een kwalitatief hoogwaardig plan vorm geeft. Een oud-collega stelde bij de start van de ontwikkeling dat het knap zou zijn als we dit project voor elkaar zouden krijgen. Dat is nu gelukt, we hebben alle puzzelstukjes gelegd en gaan een mooi nieuw hof toevoegen aan de Stad. Een hof met bovendien een sterk sociaal-maatschappelijk aspect, omdat we hebben gekozen voor duurzame sociale huurwoningen.”
Complexe puzzel
Al in 2019 is met de plannen voor Jullenshof begonnen. Het is met recht een complexe puzzel, vooral vanwege alle ambities die eraan ten grondslag liggen. Enno: “De locatie is binnenstedelijk, beperkt van omvang en heb je met veel bestaande feiten te maken. Gelet op de grote vraag naar betaalbare huurwoningen, wilden we hier zoveel mogelijk duurzame woningen realiseren. Daarnaast hebben we te maken met diverse aspecten qua wet- en regelgeving waar we aan moeten voldoen. Daarmee staat de haalbaarheid en betaalbaar onder druk. En dan is er onderweg ook nog de Omgevingswet tussendoor gekomen, waardoor de te volgen vergunningenprocedures een complicerende factor werd. Dat maakte het traject uitdagend. Maar het is gelukt, mede dankzij de samenwerking vanuit Bouwstroom Noord.”
“Het traject was uitdagend. Maar het is gelukt, mede dankzij de samenwerking vanuit Bouwstroom Noord.”
Samenwerking is niet te onderschatten
Dat Lefier en Trebbe uiteindelijk zo voortvarend hebben kunnen doorpakken, kan worden bijgeschreven op het conto van Bouwstroom Noord (zie inzet). Jullenshof is een uitvloeisel van dit samenwerkingsverband. De werkwijze is niet te onderschatten in dit project, zegt Niek. “Het doel van Bouwstroom Noord is om het ontwikkel- en bouwproces te optimaliseren en te standaardiseren. Dat gebeurt in alle openheid zodat je een optimale afstemming bereikt. Zo hoef je niet steeds opnieuw het wiel uit te vinden. We hebben vooral gemerkt dat iedereen graag wil samenwerken. Zo wordt de realisatie van Jullenshof een gemeenschappelijk doel van Lefier én Trebbe. Iedereen is open, werkt met dezelfde wil en intenties. Het voelt alsof je er veel collega’s bij hebt gekregen. We werken hier écht volwaardig samen, waardoor je er anders in staat. Dat werkt.” Enno vult aan: “Het standaardiseren van processen helpt om alles betaalbaar en daarmee haalbaar te houden. Voor een volgend project gaan we bijvoorbeeld opnieuw met Trebbe in zee. We weten nu hoe we werken, hoe het gaat, en dat scheelt: we hoeven niet steeds opnieuw elkaars werkwijzen af te tasten en alles opnieuw te bedenken. We werken hier vanuit een gestroomlijnd en efficiënt proces. En dat werkt voor iedereen.”
